Адвокат Киев, Юридические услугиАдвокат Киев, Юридические услуги
Комментарии на Юрпортале


От: Yasheshca#***
Дата: 18 октября 2017 [09:32]
Здравствуйте , я бы хотела подать документы на алименты, какие нужны документы. И как сделать если я не хожу , ...
На сайте: Соломенский Районный Суд Подробнее
От: chch2017
Дата: 17 октября 2017 [16:57]
№ поштового відправлення ***388 .По Київ 127 03127 *** 4. ГЕНІН І.Б. ТЕЛ.***
На сайте: Голосеевский Районный Суд Подробнее
От: chch2017
Дата: 17 октября 2017 [16:48]
26/09/2017 до Голосіївського суду надіслана заява інваліда війни 1 групи Геніна ПРО ВСТАНОВЛЕННЯ ФАКТУ, який має юридичне значення.Відповідь про ...
На сайте: Голосеевский Районный Суд Подробнее
От: videnev77
Дата: 17 октября 2017 [16:39]
Решение суда по ДТП 2016год на фамилию Виденев Максим Александрович
На сайте: Соломенский Районный Суд Подробнее
От: Аноним
Дата: 17 октября 2017 [16:07]
Как. Вам позвонить?
На сайте: Голосеевский Районный Суд Подробнее
От: detector
Дата: 17 октября 2017 [13:16]
Нужно получить копию постанови без очереди.Какова стоимость услуги?
На сайте: Голосеевский Районный Суд Подробнее
От: detector
Дата: 17 октября 2017 [13:09]
Нужно получить копию постанови без очереди.Какова стоимость услуги?
На сайте: Голосеевский Районный Суд Подробнее
От: зинченко
Дата: 14 октября 2017 [14:14]
если моя жена хочет забрать заявление справа 357/11058/17 которая будет 19.10.17 в 5зале.когда ми можем подъехать забрать заявление с женой.жена ...
На сайте: Белоцерковский горрайонный суд Подробнее
От: зинченко
Дата: 14 октября 2017 [13:46]
как работает суд 16.10.17,
На сайте: Белоцерковский горрайонный суд Подробнее
От: Svetlana.Shcherban
Дата: 13 октября 2017 [14:20]
***7
На сайте: Подробнее
Загрузить предыдущие сообщения...

Новости
31 января 2010
Через несколько дней на юридическом портале появятся сайты районных прокуратур, РУ ГУ МВД, районных налоговых органов, в том числе, налоговой администрации, налоговой милиции и налоговой инспекции.



Купим объекты без истории


Опубликовано в газете Property Times, № 44 (193), 19-25 ноября 2007 года.


Косоговская Татьяна Александровна (соавтор)

 

Перед продажей коммерческой недвижимости необходимо провести юридический, финансовый и технический аудит 


Продавцами объектов коммерческой недвижимости выступают, как правило, либо акционерные общества, либо государственные предприятия. Документы, подтверждающие право собственности предприятий на имущество, представляют собой достаточно объемный и сложный комплект документов, полнота и правильность оформления которых, по словам юристов, не всегда соответствуют действующему законодательству и зачастую требуют внесения существенных поправок.

В процессе покупки существует достаточно много рисков. Приобретаемое имущество может иметь плохую историю: например, быть обременено инвестиционными и иными обязательствами, что затруднит владение им и ведение бизнеса в нем. Свои претензии на объект могут предъявить третьи лица – кредиторы предприятия, налоговая администрация, пенсионный фонд и т. д.

 

Арендаторы «в наследство» 


Прежде чем приобретать объект, необходимо провести юридический, финансовый и технический аудит. Только с юридической стороны, по утверждению председателя наблюдательного совета Международной компании «Соломон-групп» Андрея Шульги, может возникнуть ряд проблем, среди которых:

  • возможность потери права собственности на объект в момент заключения сделки;
  • возникновение убытков в связи с ошибками при заключении договоров купли-продажи объектов коммерческой недвижимости;
  • возникновение претензий третьих лиц на имущество;
  • наличие невыявленных недостатков объекта продажи;
  • «гибель» объекта продажи;
  • несогласие на совершение сделки некоторыми членами семьи продавца/покупателя или собственниками имущества в момент заключения сделки.

Поскольку под приобретением коммерческой недвижимости посредством покупки контрольного пакета корпоративных прав предприятия подразумевается приобретение всех материальных и нематериальных активов такого предприятия, то, как отмечает юрист ЮК «Юрлекс» Татьяна Косоговская,  в данной ситуации  существуют риски формального и материального характера.

Под формальным риском, понимается возможность признания сделки недействительной из-за ненадлежащего ее оформления вследствие:

  • неправильного оформления протокола собрания участников общества (без соблюдения кворума, фиктивность);
  • отсутствие письменных доказательств не возражения других участников общества против сделки;
  • совершение сделки неуполномоченным лицом;
  • пребывание корпоративных прав в залоге.

Под рисками материального характера понимается наличие у предприятия задолженностей по кредиторам, пребывание активов предприятия в залоге.

Директор консалтинговой компании ASTERA ONCOR Kiev Андрей Плюгин советует брать во внимание такие моменты, как наличие неузаконенных перепланировок помещений; наличие на приобретаемой территории строений, возведенных без надлежащих разрешений и/или регистрации в государственных органах, а также соблюдения необходимых норм при капитальном ремонте или реконструкции приобретаемого объекта; возможность приобрести либо взять в аренду прилегающие земельные участки; законность и правильность оформления предыдущих сделок с данным объектом недвижимости (тем самым определяются риски предъявления претензий предыдущими собственниками).

Юрист ЮК «Шмаров и Партнеры» Николай Сидоренко  рекомендует учитывать, что зачастую на момент продажи объекта его помещения заняты арендаторами, перед которыми продавец имеет определенные обязательства, и они могут «по наследству» перейти покупателю. Кроме того, приобретаемое имущество может быть обременено инвестиционными и иными обязательствами (сохранение существующей специализации, численности работников и т. п.), что может затруднить использование объекта.

Господин Сидоренко также обращает внимание на вопросы, связанные с ценообразованием. «В большинстве случаев балансовые стоимости объектов недвижимости завышены и не соответствуют рыночным реалиям. В результате предприятие осуществляет продажу с убытками, что, как правило, вызывает вопросы у контролирующих органов как внутри предприятия, так и государственных. Единственно разумным выходом из данной ситуации является подтверждение стоимости объекта результатами независимой оценки, проведенной сертифицированными экспертами-оценщиками», – говорит юрист.

Руководитель практики по недвижимости и строительству, управляющий партнер Arzinger & Partners Тимур Бондарев считает, что результаты аудита являются наиболее существенными критериями, влияющими на стоимость и сроки осуществления сделки, и представляют собой одну из наиболее затратных частей проекта. На практике, аудит может занять от 2 недель до нескольких месяцев (все зависит от истории объекта и компании, которой он принадлежит, активности деятельности, поставленной клиентом задачи и желания продавца предоставлять необходимые документы для изучения). Но даже после проведения юридического или финансового аудита, велика вероятность того, что могут быть выявлены какие-то негативные аспекты, которые существенно повлияют на деятельность компании и/или привлекательность объекта.

В частности, в процессе проведения технической экспертизы могут «всплыть» недочеты выполненных работ, недостаточное качество, которые могут снизить стоимость недвижимости, комментирует зампред правления ОАО «Недвижимость столицы» Сергей Овчинников.

 

Во избежание разочарований 


При покупке объектов коммерческой недвижимости, по словам Андрея Шульги, необходимо:

  • установить, на основании каких документов продавец объекта коммерческой недвижимости владеет, пользуется и распоряжается им, имеет ли на это права (наличие правоустанавливающих документов согласно списку, предусмотренному Временным положением о порядке регистрации прав на недвижимое имущество);
  • провести детальный юридический анализ юридического состояния данного имущества (проверить не находиться ли данное имущество в залоге, не передано ли оно в аренду, не наложен ли на него арест, не наложен ли судом запрет на отчуждение имущества);
  • провести детальный юридический анализ юридического состояния земельного участка, на котором расположен объект коммерческой недвижимости;
  • разработать соответствующие договоры для купли-продажи  объектов коммерческой недвижимости;
  • по возможности провести титульное страхование объекта, то есть страхование от убытков в результате признания договоров недействительными по причинам, указанным в договоре страхования;
  • провести сам процесс расчетов и перехода прав собственности на объект коммерческой недвижимости от продавца к покупателю;
  • установить полномочия покупателя/продавца на заключение сделок по продаже объектов коммерческой недвижимости.

Как отмечает Николай Сидоренко, как для акционерных обществ, так и для государственных предприятий существует многоступенчатая система по порядку принятия решений на отчуждение недвижимости. Правовую сторону вопроса составляет совокупность законодательных актов, ведомственных инструкций и положений, а также учредительных и уставных документов предприятия. Для того чтобы исключить возможные риски, необходимо максимально точно придерживаться существующих законодательных норм.

В свою очередь продавец, во избежание возможности возникновения проблем при совершении сделки, должен обратить особое внимание на такие наиболее важные аспекты:

  • подготовка объекта недвижимости к продаже;
  • организация продажи;
  • оптимизация возникающих налоговых платежей;
  • оформление сделки.           

«Продажа объекта коммерческой  недвижимости сильно отличается  от продажи других видов товаров. Иногда  покупатель разочаровывается в привлекательном на первый взгляд объекте недвижимости в связи с неудовлетворительным состоянием правоустанавливающих документов. Именно поэтому, необходимо заблаговременно проводить аудит пакета документов собственника. Конечно, большинство выявленных в ходе правовой экспертизы нарушений устранимы. Но для этого необходимо затратить немалое количество ресурсов. Иногда  для решения подобных вопросов требуется около года, что существенно сказывается на привлекательности объекта недвижимости в глазах покупателя. Более того, наши клиенты обычно стремятся к тому, чтобы инвестиции максимально быстро начали приносить отдачу, понимая, что, решение проблем с приобретаемой недвижимостью существенно увеличивает срок окупаемости проекта», – объясняет Андрей Плюгин. Собственников, которые ориентируются на заключение сделки с иностранным инвестором (иногда более надежным и платежеспособным) эксперт предостерегает: нужно быть еще более внимательными в вопросах документации.

При заключении договора купли-продажи госпожа Косоговская рекомендует учитывать:

  • продаваемый объект недвижимости в договоре должен быть четко идентифицирован и должна быть указана его цена;
  • право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации.
  • обязательным является, также, подписание сторонами сделки акта приема- передачи  или иного документа о передаче недвижимости.

 

Выбрать бизнес или квадратные метры? 


После решения о приобретении объекта начинается этап структурирования сделки. На данном этапе осуществляется оптимизация юридической и налоговой стороны трансакции и избирается наиболее благоприятный для обеих сторон способ ее осуществления.

Существует два основных типа сделок. Первая, продажа через корпоративные права (акции), то есть корпоративные права могут быть приобретены в частности, путем покупки акций или доли (долей) в уставном фонде, соответственно, акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью. Вторая, через отчуждение права собственности на недвижимость, то есть оформление договора купли–продажи самого объекта.

По мнению Тимура Бондарева, наиболее благоприятным способом осуществления сделки является именно приобретение корпоративных прав.  На практике в исключительных случаях инвесторы идут на трансакцию путем приобретения активов (asset deal), в случае, если особенности сделки требуют этого. Обусловлено это в первую очередь тем, что в результате юридического и финансового аудита выявляются существенные пороки, которые невозможно устранить, и природа которых заключается в статусе юридического лица (существенные налоговые обязательства, юридические ошибки при осуществлении корпоративных операций и т.д.). Не в последнюю очередь, подобное явление – следствие того, что в Украине длительное время не существовало культуры подготовки инвестиционной сделки.

Международная практика имеет опыт решения таких проблем: предполагается создание специальных проектных компаний (Special Purpose Vehicle или SPV) для целей сооружения и финансирования объекта недвижимости, не имеющих длительной истории и проблем. «Подобные компании создаются исключительно для девелопмента отдельно взятого объекта недвижимости и не используются для каких-либо иных хозяйственных операций, не имеющих прямого отношения к данной деятельности, с целью минимизации затрат на проведение юридического и финансового аудита, избежания рисков, связанных с осуществлением текущей деятельности, а также облегчения осуществления сделки», – информирует специалист.

«На практике, в Украине множество объектов недвижимости возводилось на базе старых, обремененных историей советских предприятий. Несомненно, такая стратегия имела свое объяснение, которое заключается в том, что именно старые советские предприятия имели большие земельные ресурсы, которые позволяли их собственникам осуществлять девелопмент таких земель. Учитывая длительную и забюрократизированную процедуру отвода земельных участков и регистрации прав на них, девелоперы зачастую не прибегали к выводу земель на отдельные компании, а застраивали имеющиеся площади», – осведомляет специалист. В таких случаях, для инвестора наиболее приемлемым решением, по его словам, может быть именно прямая покупка объекта недвижимости, так как при подобном структурировании сделки практически полностью устраняется риск правопреемственности относительно старых долгов и задолженностей, что, несомненно, играет существенную роль для инвестора.

В последнее время девелоперы стараются изначально оформлять земельные участки на проектные компании с тем, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Соответственно, в случае, если asset deal планируется изначально, то можно существенно сэкономить на проведении финансового и юридического аудита, ограничив круг вопросов, поставленных на изучение консультантов, вопросами титула и легитимности приобретения прав на недвижимость, а также нюансами строительства. Однако львиная доля трансакций осуществляется все же путем уступки корпоративных прав.

Сергей Овчинников отмечает, что реализация корпоративных прав или акций компании титулодержателя проекта (title holder) может осуществляться в два способа:

  1. Через продажу генерируемого финансового потока и
    норму доходности (yield) продавец предлагает покупателю доход, выраженный в процентах годовых, который будет приносить приобретённая недвижимость. Например, годовой генерируемый доход $1млн, норма доходности 12% в год,
    стоимость недвижимости $8,33млн.
  2. Через продажу генерируемого финансового потока и период окупаемости продавец предлагает покупателю приобрести недвижимость за цену, которая ему окупится по прошествии определенного периода. Например, если годовой генерируемый доход $1млн, а период окупаемости 8 лет, то недвижимость будет стоить $8млн.


Итак, подытоживая сказанное специалистами, прежде чем решиться покупать либо продавать коммерческий объект, необходимо провести его тщательный аудит. В процессе которого следует обратить внимание на юридическое состояние имущества, земельного участка, установить, на основании каких документов продавец владеет недвижимостью и т. д. Но самым интересным, наверное, является то, что цена объекта зависит от его истории, поэтому собственники зачастую стараются ее «укоротить». 

 



Обсуждение темы: Косоговская Т.А Публикации


Задайте вопрос или добавьте комментарий: Имя или E-mail: